李禹德

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內容來自sina新聞

  NO3：SOHO公寓該不該返租？

  "最好先看產品偏向居住還是辦公。"綠地集團佛山公司總經理助理李宏建議，居住型SOHO看軟件，尤其是物業的運營、管理水平；辦公型SOHO看硬件，包括大堂、電梯配備、層高等。此外李宏表示，SOHO租給企業可獲得更高租金回報，但小企業辦公轉換率很快、流動性較高，是投資者必須考慮的風險。

  隨著商業地產的火熱，今年以來有大量SOHO公寓湧入佛山市場。從地段到運營，從層高到戶型，SOHO類型玲瑯滿目。作為普通的投資者，綜合多種因民間二胎手續費素投資才是制勝關鍵。

  NO2：哪種SOHO升值快？

  NO4：該不該連套購買？

  文/佛山日報記者 林舒

  李宏則認為，業態統一的SOHO升值快，而這得依靠開發商的運營能力。"要麼都做居住，要麼都做商務。"此外，SOHO若擁有高端商務辦公硬件，也能吸引更多企業，培育商務氛圍。

  "SOHO其實是寄生蟲項目，對周邊商業有很大依附作用。"佛山經緯地產市場部總監郭亮認為，綜合體擁有寫字樓、商鋪等配套，商務氛圍濃鬱，其SOHO更具升值力。此外，產業聚集地的辦公租賃需求旺盛，其SOHO升值力亦可觀。

  "返租將產權與經營權分開，開發商掌握經營權，可使SOHO業態統一，但投資者的回報與風險跟開發商的經營掛鉤瞭。"李宏表示，返租看上去會給投資都市計畫區二胎年息借貸增貸轉貸者帶來回報，但"羊毛始終出在羊身上"，售價會有相應提高。因此，開發商做返租面臨兩個問題，一是自身的運營能力是否過關，二是投資者是否願意為瞭返租接受高售價。

  NO1：SOHO公寓怎麼選？

  "建議約幾個認識的朋友'合夥'連套買。"李宏解釋稱，辦公很多時候需要打通格局，但個人資金能力不足，'合夥'購買可分攤資金壓力。

  郭亮卻提醒購房者，需考慮戶型打通後是否實用。他舉例稱，有些SOHO公寓的樓層佈局在打通後會形成一個長條形空間，很容易造成不合理的面寬與進深比，不利於日後的空間利用。另外，類似於防火墻、承重墻是不能打通的，購房者應參照戶型圖進行考量。

  NO5：層高有沒有講究？

  層高對投資回報有影響嗎？對此郭亮認為，復式能讓產品多一些使用面積，使用性質更豐富些，但相對而言復式成本較高、售價也高一些，對租金與回報率卻沒有影響。

  至於怎樣的層高最適合做復式，星星華園國際營銷總監柯志斌笑稱，"6米最好。因為單層高3米以上適合居住，復式最好是6米，但報批幾乎不可能。"他建議，判斷層高應該去感受實物，包括實際高度、隔層板與屋梁的厚度等。最後確定復式屬交樓標準，否則自己做復式又是一筆不小的成本投入。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/09163448926.shtml

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