李禹德

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??反映房價短期動態的環比跌幅，早已於去年三季度見底，當前已略有好轉，但尚未反轉。環比先企穩，同比後企穩。因此，2月70城房價同比跌幅繼續擴大，並非土建融彰化鹿港土建融當前樓市進一步降溫的表現，而隻是統計指標的特殊內涵，並不為多數人所知。

??國傢統計局3月18日公佈的“2015年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，樓市延續2014年5月以來整體下跌態勢，70個大

中城市同比整體跌幅高達6%。而與1月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有66個。諸多媒體與專傢對此數據皆表達瞭悲觀態度。

??房價走勢果真如此糟糕？同樣的數據，從不同角度看會有不同的結論。從數據表面來看，2月份70個城市中，新建商品住宅價格確實全都跌回到一年前；平均來看，2月70城房價同比下跌6%，創2005年有此指標以來的最大跌幅。但很多人並不懂，這是一個滯後指標中小企業貸款二胎年息。

??而領先指標是環比。2月份，70城中有66城房價環比下跌，也即它們的房價水平低於1月份。但去年9、10月環比下跌的城市數量更多，為69個。平均來看，去年8月70城環比下跌1.2%，其後跌幅連續四個月收窄，而今年1月和2月持平，跌幅為0.5%。

??也就是說，反映房價短期動態的環比跌幅，早已於去年三季度見底，當前已略有好轉，但尚未反轉。環比先企穩，同比後企穩。因此，2月70城房價同比跌幅繼續擴大，並非當前樓市進一步降溫的表現，而隻是統計指標的特殊內涵，並不為多數人所知。

??從政策面來看，政策指向有利於房價企穩。政策是影響房地產市場的第一因素。去年二季度開始，地方政府紛紛救市，9月30日央行和銀監會出臺“央

四條”，支持個人房貸。今年剛結束的“兩會”上，李克強總理的政府工作報告中，非常罕見地提出支持改善型購房需求，而且還將去年曾出現在政府報告的“抑制

投機投資性購房需求”刪除瞭。說明中央層面對住宅需求的支持力度仍將增加，接下去可能有措施出臺，比如降低二套房貸首付比重等。

??另外，政府工作報告還提出“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。”這對於幫助地方城市和開發商去化住宅庫存，效果將立竿見影。寧波等地已發文，開始實際落實這一政策。

??而再反觀市場，住宅成交量的率先反彈，將封住房價下跌空間。房地產市場中，成交量是一個領先指標，而房價變化滯後於成交量。去年9月出臺“央四

條”後，包括一線城市在內的重點城市，住宅成交量開始反彈，其中12月份成交量甚至創瞭近五年月度新高。今年1至2月，由於春節因素，成交量有所下滑，但

今年3月上半月的新建商品住宅，仍比去年3月上半月增長一成。預計未來三個月的成交量還將接力去年四季度的較高水平。

??因此，雖然多數城市房價仍在下跌，但不需過度悲觀，對於一線和部分二線庫存壓力不大的城市，反倒應該前瞻性地看到房價即將逆轉。其實，從去年

12月開始，一線城市的房價，總體來看已經止跌，其中深圳明顯開始上漲。這正是每輪房地產周期中的特有現象：一線城市率先反彈，其後二線跟進。不過，對於

住宅庫存壓力較大的多數三四線和少數二線城市，雖然2015年市場應比2014年略強，但不宜對房價抱太多期待。總體看，預計70城房價環比將於二季度止

跌，樓市“小陽春”不會缺席。

??□楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長）

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-19/07295984103042491139209.shtml

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