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  現今,大手筆拿地的風險已初現端倪。根據濱江集團2013年財報,其存貨價值為301億元,是其營收103億元的近3倍,去庫存壓力巨大。與此同時,濱江集團杭州地區房地產業務毛利率下跌近兩成至18.59%。

  與此同時,濱江集團旗下的房產項目多定位為中高端,在濱江集團已售的7個項目中,隻有2個項目均價在2萬元/平方米以下,而在其今年新增的5個項目中,除金色江南為剛需項目外,其餘均為大戶型豪宅或高檔精裝公寓。

  作為本土企業代表的濱江集團也加大瞭拿地力度,據21世紀網統計,2013年,濱江集團三次出手,耗資67.64億元拿地,這一數字位列赴杭拿地眾房企之首。

圖為號稱杭州第一豪宅的武林壹號。(來源網絡)

  2014年3月杭州市區(含蕭山、餘杭)新建商品房簽約量為3991套,簽約均價為16720元/平方米;而去年同期這一數字分別為8473套和17104元/平方米。

  據瞭解,2012年初,濱江的曙光之城和金色黎明等多個樓盤的低價銷售曾引起市場關註。

  而濱江集團旗下的房產項目多定位為中高端,其中號稱杭州第一豪宅的武林壹號2013年的銷售均價更是一度超過7萬元/平,在杭州樓市目前洶湧的降價潮中,這些項目也面臨著壓力。事實上,據21世紀網瞭解,今年一季度武林壹號的銷售均價已不足6萬元。

  以其2013年拿地的華傢池項目為例,樓面價為2.3萬元/平方米,溢價率49%,與周邊項目的樓面價相比,這一價格排在第三位,排在第二位置的凱旋門項目也為濱江集團旗下,而排名第一的九龍倉君璽項目,在今年3月剛剛以降價5000/平方米的姿態入市。對比當日成交的華傢池其他兩幅地塊,濱江集團的拿地成本也並無優勢。

  "杭州毛利率下滑的問題,公司公告已經有所解釋。"濱江集團董秘辦一位工作人員對21世紀網表示。

  據21世紀網統計,目前在杭州濱江集團有金色黎明、萬傢名城、萬傢星城、紫金府、西溪明珠、武林壹號、湘湖壹號七個在售項目,還有西溪之星即將入市,加上去年競拍的三個項目,2014年濱江集團在杭州將會有11個項目,

  濱江集團危情:杭州第一豪宅均價下跌1.5萬/平

  但僅僅幾個月之後,杭州樓市再次急轉直下,庫存高企、房企降價、土地遇冷。

  根據杭州透明售房網數據,2014年3月,杭州市區共成交土地7宗,成交額37.6億元,其中主城區為零出讓。值得註意的是,這7宗地塊均無現場競價,直接成交。

  其中,濱江集團與綠城集團合作開發的武林壹號,號稱浙江第一豪宅,對外的宣傳的均價為1萬美金至1萬歐元。

  在財報中濱江集團對毛利率的下跌解釋為,一方面是行業整體利潤水平合理回歸,另一方面是公司2012年年初,為應對樓市調控實施戰略性銷售的項目,在2013年度進入結算期。

(上表為華傢池周邊項目)

  2013年9月5日,在杭城史上總價最高地塊-華傢池地塊拍賣現場,濱江集團經過15輪競價,擊敗萬科、綠城、中海等對手以43.83億元代價拍下其中一副地塊,折合樓面價23190元/平米。

 毛利率大跌



  資料顯示,2013年,杭州出讓土地達225宗,折合面積12216.9畝,較2012年增長一倍多,創下杭州土地出讓收入的新紀錄。

  對此,當時濱江集團曾對外表示,曙光之城和金色黎明一期定價理性,其良好銷售實現項目資金的快速回籠,充實瞭公司的現金流,同時公司相應歸還銀行貸款,有效降低銀行貸款融資成本。

  作為杭州本土企業,杭州市場貢獻瞭濱江集團八成以上的營收。2013年,在全國房企蜂擁入杭的大潮中,濱江集團也重金搶地,以67.64億元拿地金額位列眾房企之首。

  當21世紀網問及這些"戰略性銷售的項目"具體為哪些項目時,上述工作人員表示,要提供采訪提綱,以便領導回復,但直到發稿,濱江集團仍未有回復。

  對於濱江集團的這一項目,中航證券認為,華傢池周邊樓盤售價約3.1萬元/平方米,按目前的售價計算,該項目毛利率接近零。

內容來自sina新聞

  據悉,2012全年,濱江集團僅在杭州拿下瞭一宗地塊,直到2013年6月,濱江集團才又開始大手筆拿地。

  在庫存方面,截止3月底市區(含蕭山、餘杭)新建商品房可售房源仍達115021套。

  大手筆拿地

  濱江集團成立於1996年,是杭州本土最大的房企之一,2013年營收為103億元,同比增長61.9%,其中杭州地區營收81億元,占比近80%。

  2014年以來,杭州樓市危情不斷。

  雖然濱江集團2013年的營收大增61.9%,但其凈利潤僅由12.65億元增至14.10億元,同比微增11.39%,其房地產業務毛利率僅為30.02%,較2012年同期下降15.13%,而杭州地區毛利率較上年同期更是下跌18.59%。

  在這一大波利空因素影響下,以杭州為主戰場的濱江集團面臨巨大的壓力。

  而根據其財報,濱江集團2013年末的存貨價值已達301億元,是其營收103億元的近3倍,去庫存的壓力巨大。

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當日成交的華傢池其他兩幅地塊

  與此同時,濱江集團今年的毛利率也存在大跌的風險。

  2013 年6 月6 日,濱江集團以9.20億元拍得蕭山區錢江世紀城一面積為38744平方米地塊。當月28日,濱江集團又以14.61億元競得蕭山區聞堰鎮一面積為87386平方米地塊。

  此外,去年6月14日,濱江集團還與浙江三花置業有限公司簽訂瞭股權收購協議書,以2.7億元收購後者持有的杭州濱凱房地產開發有限公司30%的股權,股權收購完成後,濱江將持有杭州濱凱房地產開發有限公司100%的股權。而杭州濱凱房地產開發有限公司旗下的濱江·凱旋門項目也在華傢池地塊附近,2010年成交樓面價為23902元/平方米。

  除瞭大本營杭州,濱江集團這幾年來僅在紹興、上虞、衢州及平湖等城市有所佈局,這些項目都位於浙江,且多為三四線城市,而三四線城市風險已為房地產業界廣泛認同。

  在濱江集團的財報中,2013年銷售項目所在的杭州、衢州、紹興、上虞四地中,除衢州的項目毛利率較上年同期增長7.84%,其餘三地毛利率都有所下跌。

杭州房企濱江集團危情:浙江第一豪宅每平跌1.5萬

  2013年的杭州樓市還是一片繁榮景象,萬達、恒大等20多傢房企首次進入杭城,直接推高瞭當地的地價。

  不過,這一項目從2006年拍地至今時間已達8年,仍未開發完成。根據住在杭州網數據,在2013年武林壹號共售出68套,合同金額17.47億元,銷售均價約為7.36萬元/平方米,2014年第一季度,武林壹號共售出37套,合同金額6.99億元,銷售均價約為5.80萬元/平方米,已經跌去1.5萬元/平方米。

  "(武林壹號)目前的價格是4.8萬起,銷售均價跟之前比有所下滑是因為1號樓有30多層,最高的價格還是9萬多,我們現在不講均價。"武林壹號售樓處一位銷售經理告訴21世紀網。

  對於武林壹號均價大幅下滑問題,21世紀網同樣發去瞭采訪提綱,但濱江集團亦未有回復。

  根據濱江集團財報,截止2013年底其兩大豪宅項目武林壹號和湘湖土融建融宜蘭五結土融建融壹號,存貨價值分別為49.97億元和30.14億元。

  在當下的房地產市場政策下,濱江集團的這些中高端項目都將面臨去化速度下降的風險。

  值得註意的是,相較濱江集團仍然以中高端產品為主,杭州另一以中高端產品為主的房企綠城集團在2013年度報告中就明確表示將調整產品結構,以小戶型、剛需產品為主。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-15/08462688106.shtml

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李禹德

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