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  專傢解讀:北京市房協秘書長陳志說,"進一步降低自住型、改善型住房價格","促進住房回歸居住屬性",符合北京人口資源環境的現實要求,使有限的住房資源得到最合理有效的配置,以最大限度地支持和保持普通居民傢庭合理的住房消費需求。

  普通住房不先提高

  北京國五條細則中規定,3月31日以後完成網上簽約的二手房交易,通過稅收征管,房屋登記等信息系統能核實房屋原值的,依法嚴格按轉讓住房所得的20%計征個人所得稅,不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅。轉讓5年以上個人自用唯一住房的免征個稅。

  2006年後交易房屋可查原值

  北京市房地產中介行業協會會長李文傑表示,"大體上說,稅收征管系統我不太清楚,房屋登記系統這塊兒,北京是從2006年實行網簽制度的,因此在2006年後購買的房屋,大都是可以查到原值的。而那些購買時間比較久瞭、原來買的價格比較低的房子,應該不會受到影響,很可能還是按照總房款1%來計稅。"

  也有專傢認為,裝修成本、貸款利息也應該計算在房屋原成本裡面,這些方面如何評估、計算,需要相關部門進一步細化執行。

  抑制假離婚多購房

  關鍵詞:控制目標

  此次北京提出的"將自住型和改善型商品住房納入限價房序列管理",主要是通過逐步增加此前試點的"限地價、競房價"或"限房價、競地價"土地出讓方式。在商品住房的供地階段就明確將來銷售房價,可以有效地達到控制這類住房價格的效果。這類住房恰恰針對的就是中等收入階層,也是目前社會最大的群體,此前北京對於中等收入傢庭住房問題的支持還不是特別清晰,而此次進行瞭明確,是政策的一大亮點。

  關鍵詞:預售門檻

  專傢解讀:北京市房協秘書長陳志認為,限制范圍應是年滿18歲的單身個人和離婚人士。年滿18周歲是可以脫離原有的傢庭單獨生活,可以購買住房,但單身一個人一般一套房子就足以自住瞭,在目前供求緊張的狀態下,如果一個人買多瞭,是有投資投機的嫌疑。從調控的整體來看,這條規定的主要目的還是抑制投資投機的需求,讓房屋回歸自住和居住功能。

  此前按規定,對於普通住宅,房屋交易個稅即可按差額20%核實征收,也可按合同金額1%核定征收,二者選其一,而實際交易中基本按照合同全額的1%核定征收個稅。

  專傢解讀:北京市房地產中介行業協會會長李文傑認為,北京細則在兩個方面對個稅問題進行瞭明確,穩定瞭市場預期。

  細則明確房屋原值核實方式

  政策原文:自3月31日起,本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的,限購1套住房;對已擁有1套及以上住房的,暫停在本市第2順位房貸銀行向其出售住房。

  關鍵詞:20%個稅

  而至於這類住房與之前北京限價房的關系、兩種房源如何對接、覆蓋傢庭的準入范圍如何確定等,陳志認為,這有待於進一步細化的實施細則。

  支持中等傢庭住房

  首先,關於時間節點,新政明確,以網簽時間為準,這與之前市場傳聞的以繳稅時間為節點不同。因為網簽是商品房買賣和過戶中,在購房資格核驗後的首個環節,明確以網簽時間為節點,就消除瞭一些正在辦理房屋買賣傢庭的顧慮。

北京地稅下周或完成20%個稅細則

  昨晚,北京國五條細則公佈後,針對其中的房價控制目標、單身限購、征收20%個稅、二套房貸首付利率、提高商品房預售門檻等焦點問題,新京報記者采訪瞭北京市房協秘書長陳志、北京市房地產中介行業協會會長李文傑、清華大學房地產研究所所長劉洪玉。

  關鍵詞:單身限購

  對於新政下二手房交易個稅如何具體繳納?李文傑認為,首先會是賣房人先進行申報,如果沒有申報房屋的原值,就會在系統中進行核實;如果核實到房屋原值,就按20%的新政來征稅,如果系統中無法核實,則按總房款1%來計稅。

  政策原文:2013年本市房價控制目標是:全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定,進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。

  北京市房地產中介行業協會會長李文傑說,這條政策是對需求的抑制,去年下半年起,北京樓市出現瞭回暖,主要是剛性需求和改善型需求的推動,"但在改善型需求中,有一些是假改善,比如用離婚的手段來買房,兩人離婚之後,最多的可以一共買4套房,新政策對這樣的行為將有效抑制。"

  不過李文傑表示,這部分假改善的需求其實並不大。因此對於實際改善型需求不會有明顯的誤傷。

  北京國五條細則規定,通過稅收征管,房屋登記等信息系統能核實房屋原值的,依法嚴格按轉讓住房所得的20%計征個人所得稅。不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅。轉讓5年以上個人自用唯一住房的免征個稅。

  明確節點如何認定

  政策原文:對3月31日以後完成網上簽約的二手房交易,通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的,依法嚴格按轉讓住房所得的20%計征個人所得稅。

  昨日,北京市地方稅務局內部人士表示,正在研究如何具體落地執行,下周基本就能完成相關落地實施細則的制定。

  其次,目前人們對於二手房個稅新政,最關註的就是對於原值如何認定,此次北京明確,將通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的,嚴格按照轉讓住房所得的20%征個稅;對於不能核實房屋原值的,則是按照總房款的1%來征個稅。"原來人們可能認為,會嚴格按照20%來征收。但實際上,二手房原值的認定是比較難的,北京此次較好處理瞭這個問題。"李文傑說。

  關鍵詞:二套房貸

  首付可能提至7成

  政策原文:中國人民銀行營業管理部、北京住房公積金管理中心在國傢統一信貸政策基礎上,根據本市房價控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

  專傢解讀:北京市房地產中介行業協會會長李文傑認為,此次北京的細則中,隻是要求進一步提高第二套住房貸款的首付款比例,但沒有明確上浮的比例。

  "目前二套房貸的政策是首付比例6成,貸款利率上浮15%。這次提出進一步提高的話,很可能是首付比例提高到7成,貸款利率上浮20%。這符合市場預期,比較務實。"李文傑說。

  李文傑表示,對於二套房貸政策,北京此次出臺細則中的規定,與之前大傢的預期相比,並沒有更加嚴厲。

  哪些房屋可以查到原值?哪些查不到?

內容來自sina新聞

  政策原文:根據國務院文件要求,嚴格商品房預售管理。從工程投資和形象進度、交付時限等方面提高商品房預售許可門檻。

  專傢解讀:清華大學房地產研究所土融建融苗栗南庄土融建融所長劉洪玉介紹,目前北京取得預售的條件是項目投資完成25%以上,手續齊全就可以,這樣的預售門檻偏低。

  劉洪玉認為,此次北京提高預售門檻,針對的會是大戶型的商品住房和商業、辦公等非住房類商品房。提高預售門檻是為瞭保護購房人的利益,確保開發商可以完成項目建設,不造成爛尾。但從短期看,預售門檻提高,可以銷售的房源就會減少,這對於房價的壓力就會增大,所以對於民眾最關心的普通商品住房,先不會提高預售門檻。而且由於北京目前對商品房預售資金監管非常嚴格,因此大傢也不用多擔心爛尾問題。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-31/08362001331.shtml
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李禹德

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