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  但是,目前商業地產領域較低的租金回報水平,很快給地產公司的熱情潑瞭一盆冷水。蘭德咨詢總裁宋延慶說,大部分開發商的商業地產租金回報率,都要低於銀行同期的貸款利息。

  自從2010年限購令頒佈後,包括萬科在內的眾多地產公司,便開始紛紛涉足商業地產開發領域。除萬科之外,此前從未涉足商業地產的中海地產,也開始持有一部分商業物業。而華潤、龍湖、中糧這些在商業地產領域已有一些成績的地產企業,在最近幾年更是加大瞭投入。國傢統計局的數據顯示,今年前4月商業營業用房的投資金額,已占到房地產總投資的13%以上。

  從2010年開始,萬科在商業地產領域的投資就大幅增長。2010年年末投資性房地產總賬面價值僅1.21億元,到瞭今年一季末已經增長至近24.72億元。雖然截至目前,萬科自持的商業地產規模尚比不上保利、金地等同行,但若以增長速度而論,萬科無疑是房地產企業中商業地產規模增長較快的一傢。

  雖然排名前二十的大部分房企今年前五月銷售業績再創新高,但是,樓市宏觀調控卻像懸在開發商頭上的達摩克利斯之劍。因此積極拓展新的業務,成為很多房地產企業關註的事,即使地產開發的龍頭萬科也不例外。這從萬科在商業地產和海外房地產領域的動作,能看出一些端倪。

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  在這樣的背景下,房企為持有商業物業所投入的資金比重,以及開發的商業物業類型,一定程度上對公司的整體經營業績將產生重大的影響。

  商業地產租金回報偏低

  對此,中房信研究總監薛建雄說,萬科投入持有的社區商業,一方面占用的資金不高,另一方面又有租金收入持續穩定增長的特性。同時,還能提升萬科住宅項目的銷售附加值。事實上,其他房企也采用類似的策略,來提升住宅物業的價值。隻是像萬科這樣主要持有自己開發的社區商業的公司,還不多見。

  部分房企因此投入瞭巨量資金,有些甚至占到瞭公司凈資產相當大一部分。以首創置地為例,其自持的投資性房地產 (主要是商業地產)賬面價值已經超過瞭凈資產五成以上。同樣,今年剛被綠地收購的盛高置地所新莊房屋土地貸款持有的投資物業的賬面價值,也接近公司凈資產四成。

內容來自sina新聞

  今年5月,萬科置業表示,將以現金代價7.22億港元,向母公司萬科置業(香港)收購荃灣西站六區項目(TW6)20%項目權益連同所有股東貸款。資料顯示,TW6項目涉及一幅鄰近香港新界西港鐵荃灣西站非工業發展用地,可提供不少於894套住房。

  與此同時,商業地產的開發、持有,又占用瞭企業大量的投資資金。事實上,此前盛高置地之所以在出售瞭多個項目公司後,仍然被綠地收購,或多或少與前者前期投入商業地產過多有關。

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  不過,對於萬科而言,其在商業地產領域的投資如果與公司的總體規模相比,其實比例並不高,僅占凈資產的2.92%。根據萬科方面透露,公司開發、持有的商業地產,主要服務自己開發的住宅小區。以上海萬科五街坊2049為例,其配備的兒童農莊、兒童烘培課堂、早教中心、餐飲、健身、社區講堂等商業業態更多服務五街坊的住戶。

房企增投商業地產 海外開發成新熱點

  開發商海外投資掀熱潮

  除瞭增加對商業地產投入,以分散房地產開發的投資風險外,上半年房企還積極參與海外項目的開發,以分散房地產開發投資的風險。

  一些地產研究人士說,與傳統的住宅開發業務相比,租賃持有的商業地產租金收入穩定,可以在銷售市場發生波動時,有效地補充房地產企業的收入,使公司順利度過調控。

  此前的4月,萬科還宣佈與吉寶置業有限公司簽署戰略合作協議,共同在中國和新加坡開發房地產項目。雙方的首個合作項目位於新加坡成熟住宅區,為新樟宜路上段項目,計劃建造一座有726套公寓的住宅樓。萬科置業以現金約1.355億新加坡元(約6.6億元人民幣)向吉寶置業收購該項目30%的股份。

  今年2月,萬科與美國房產巨頭鐵獅門簽署協議,雙方共同投資開發位於舊金山富升街的201地塊。項目位於美國舊金山市東北部的灣區,總建築面積約為7.5萬平方米,由兩棟分別為107米、122米高的塔樓和兩棟多層建築組成,共655套公寓。據瞭解,在合作中,鐵獅門將作為項目的主要操作者,負責整個項目的設計、開發、銷售和運營,萬科將以管理合夥人及財務投資者的角色參與項目。

  積極謀求在海外拓展業務的,並非隻有萬科一傢。中國香港地政總署6月5日公佈,兩幅實施"港人港地"措施的住宅用地,各以22.7億港元批予中海旗下的高龍發展有限公司。兩幅用地的批租期為50年,地價總計為45.4億港元,發展項目的住宅單位總數不得少於1145個。公告顯示,兩幅地塊分別為位於九龍啟德地盤1H1上的新九龍內地段第6516號,及地盤1H2上的新九龍內地段第6517號的土地。且兩幅用地均按規定批予出價最高的投標者。中海表示,兩幅地塊位置便利,加上擁有海景景觀,屬優質地皮,預期連地價合共總投資額達90億港元。

  此前,早就在馬來西亞和韓國獲取瞭海外開發項目的碧桂園和綠地,也積極推進在當地的項目。5月28日,瑞信集團發表研究報告指出,碧桂園位於馬來西亞的三個項目銷售表現強勁。馬來西亞項目銷售,將會占到碧桂園下半年合約銷售的20%。而為瞭提升銷售率,碧桂園還在上海、北京等多個城市設立銷售點,銷售包括馬來西亞項目在內的旅遊地產。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/2013-06-13/08443251918.shtml

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