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內容來自sina新聞

高價地帶來的信號黑天鵝隨時可能降臨

  美國塔勒佈的黑天鵝理論,之所以有越來越多的擁躉,是因為金融危機的爆發印證瞭一隻黑天鵝的存在。後金融危機時代還表明,市場動蕩時期黑天鵝無處不在。黑天鵝象征瞭不可預測的重大變化。某件事情1000天的歷史不會告訴你第1001天的任何信息。這意味著不能隻靠過去的經驗判斷。

  "可以預見的是,1月28日中午12點之後,將有兩傢人共同歡慶勝利,一傢無疑是中標企業,而另一傢將是上海政府。上海在2010年也曾有過在春節前幾天制造地王的先例,2010年2月11日,同樣是除夕夜之前兩天,同樣是閘北區,蘇州河北岸東塊1街坊地塊以70.2億元總價、52783元/平方米方米樓面價賣給瞭華僑城。"丁祖昱在拍賣之前說。

  易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱對21世紀經濟報道記者說:"這塊地就相當於北京的農展館地塊。"2013年9月,融創中國以超過7萬元/平方米的樓面價拿下農展館地塊。

  丁祖昱判斷,2014年樓市成交量達到2013年的水平很有困難。因為2013年成交量過大,透支一部分的需求。另外,房價上升之後也抑制瞭一部分的需求。企業的壓力將會比去年大一些,成本上升,競爭加劇,但總的成交量又不上升。

  相似的情景也在其他熱點城市上演。在閘北地塊出讓前,深圳前海一宗商業用地以134億元的總價、每平方米逾2.8萬元/平方米,刷新深圳總價和單價的"雙料"地王紀錄。在杭州,融信投資集團以33.84億元奪下杭師大地塊,折合樓面地價2.94萬元/平方米。

  萬科董事長王石曾表示,由於迷信人的理性,人類從未停止有計劃地發展經濟,但市場最終會告訴我們,黑天鵝隨時可能降臨。而王石最近發表的觀點在網上瘋傳,他認為"2014年樓市不太妙"。盡管報道有斷章取義之嫌,但至少傳達瞭他的一份擔憂。

  即使最樂觀的開發商,也擔心政策是否會出現變化。他們一邊拿地,一邊觀察政府的動態。接連多地出現的高價地給瞭他們信心。有人認為,政府默許這樣的狀態出現,至少一線和二線熱點城市,現在還是安全的。

  近年來,無論行業形勢如何緊張,上海中心城區高檔項目一直都是企業的銷售明星、吸金器、利潤貢獻大戶,而上海中高端群體不斷湧現的住房改善需求是開發商信心的來源,在剛剛過去的2013年,中海紫禦豪庭、瑞安瑞虹新城、雅戈爾(行情,問診)長風8號、萬源城等中環線內優質大盤銷售額名列前茅。

 隻要不是最後的接棒者

  泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男認為,和2009年一輪地王熱不同的是,地方政府對地塊有更好的規劃,無論是北京通州臺湖區,還是順義區。另外,地塊被切分為更小的地塊出售,盡管單價高,但有更多的開發商來分擔風險。

  開發商群體中,還流行著一個論調,隻要不是最後一個接棒者,都不會失敗。"如果大龍地產當年拿下順義地王撐到現在,僅計算土地溢價已非常可觀。"一位不願透露姓名的開發商對本報記者說。2009年,大龍地產以50.5億元奪下順義區沙峪鎮天竺開發區22號地,榮膺當年"雙料地王"的稱號,但因無力支付費用被國土局收回,2億元保證金不退。

  21世紀經濟報道記者對拿高價地的企業負責人做瞭小范圍的電話調查後發現,幾乎所有人都強調地塊資源的稀缺性。一位央企負責人稱,拿地是通過董事會授權、經過嚴格風險評估做出的決定。

  方興地產相關負責人也對21世紀經濟報道記者表示,今天的方興和2009年拿下北京廣渠路地王的方興,已不可同日而語,有更高的品牌溢價和產品鍛造能力,其綠色產品體系也已成熟,這使得他們有更強的信心去拿地。

 市場的微妙變化

  高價地並非孤立事件。企業通過拿地的方式展現其樂觀的態度。然而,警覺的擔憂者已然開始預言風險。象征不可預測的、重大變化的黑天鵝會降臨嗎?

  丁祖昱以一個老上海人的眼光看,325街坊地塊比直線距離6公裡之外的蘇州河地塊條件更好。華僑城蘇河灣項目,2013年8月第一次開盤,精裝修住宅報價高達110000-130000元/平方米,實際成交均價達到93365元/平方米。

  28分鐘,154輪激烈廝殺後,上海閘北區大寧路街道325街坊住宅地塊以101億的總價落袋方興地產。這是發生在春節前的一幕瘋狂拍賣。

  資本市場非常關註高價地。中信證券指出,2013 年,一些地方的土地"面粉"貴過"面包",引發資本市場對房地產行業盈利能力不可持續的巨大擔心,從而使得行業的估值水平一直偏低。

  融資環境也在逐漸發生變化。彭博房地產分析師方興認為,2014年1月,中國房地產企業在香港發債42億美元,創歷史第二高月度發行額,並且利率有所下降。讓債券持有者放心的是,開發商目前的現金流狀況。但不太為人所知的是,這些開發商未來的土地和建築成本支出。開發商即將發佈的2013年資產負債表,可能會打擊投資者的部分熱情。

  中信證券分析師陳聰分析,融資環境是核心城市高價地的幕後推手。一方面,開發貸款隻能覆蓋項目四證齊全之後的融資需要,而非開發貸款的融資提供者則十分看重企業的銷售規模和抵押物質量。因此,一些中等規模的企業,為戰略性降低融資成本,偏好在核心城市增加土地儲備,以擴大銷售規模。但核心城市土地有限,高價勢在必然。

  蘭德咨詢總裁宋延慶一直在思考,房地產界的黑天鵝事件會不會發生。在2009年那輪地王熱中,曾因誤判時機連奪高價地導致其後幾年痛苦調整的房企,又開始卷土而來。他們曾被視為市場的反向指標。建融屏東潮州建融

  宋延慶稱,和2009年相似的是,目前資金面都比較寬裕。不同的是,盡管住宅供地總量有所增加,但更多是保障房用地增加,有效的商品住宅供地反而急劇減少。高昂的地價和保障房建造成本,能否成功地轉移到購房者身上,換言之,購買者在個人房貸收緊的背景下,應對供應結構發生改變的市場,態度是否會有所改變,都是不確定的。

  丁祖昱指出,中國房地產還沒經歷一個完整的周期,很難用周期性的規律對下一步走勢做出判斷,但調整和波動在2014年將不可避免。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-13/08092605740.shtml

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