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  "地價在我們的預期之內,50%的溢價率並不算高。"深圳前海管理局規建處處長胡燦透露。

  在業內人士看來,深圳前海管理局意在為地價首次探路,起拍價定的並不算高。

  按照約定,0077和0075在建成後,分別有51600平方米和99600平方米物業,必須無償移交給前海管理局,這一成本將分攤至開發商所持有的面積,加上約20%的稅費,以及根據前海方面所要求的,開發商不包括地價的投資強度不能低於1.5萬元/平方米,按照通常30%的毛利率計算,據業內人士預測,該地塊樓盤售價需高於5.5萬元/平方米。

  據悉,今年下半年,前海還將出讓8-10宗地塊,業內預計,今年前海土地收入或將達到近千億元,而多年來,深圳每年土地出讓收入基本維持在100億元。如此,前海可以稱得上是"錢海"。

  據瞭解,前海首批推出的三宗土地均為商業性辦公用地,容積率高達8.54。其中,0077、0075地塊土地面積分別為49152平方米、57481平方米,建築面積分別為32.04萬平方米、45.02萬平方米,起始掛牌價為35億元和47億元,折合樓面地價分別為1.09萬元/平方米和1.04萬元/平方米。

  按照規定,卓越集團在簽訂《出讓合同》之後的5個工作日,將支付一半的地價款,餘款1年內付清。若約定動工開發日期滿1年未開發的,前海管理局將按成交價收回土地。

  參與競價的華潤置地有關負責人則說,由於是一次性競買,不知道別人的價格,所以出價有所保守,下個月第三幅地塊價值更大,一定會再競買,出價也會有所提高。

  7月26日,卓越置業集團以123.7億元,一舉拿下深圳前海首批推出的兩宗商業性辦公土地。兩宗地塊總價分別為51.89億元和71.8億元,溢價率為50%。此前深圳總價最高的地塊為去年11月拍出的20億元。由此,事隔8個月後,深圳總價地王終於被刷新。

深圳新地王123億並不貴 前海不希望炒地

  有開發商預測,今年深圳前海的土地出讓收入或超千億元。記者查詢深圳2008年後近5年來的土地出讓收入,除2012年達273億外,其餘年份一直徘徊在100多億元的低水平,難與北上廣動輒數百億的出讓金匹敵。

  針對前海出讓土地收入歸屬的問題,胡燦告訴記者:"根據前海管理條例,扣除剛性支出之外,主要用於前海的基礎設施建設,同時,將15%-20%的土地收入作為前海產業發展基金,對節約、集約用地給予獎勵。也就是說,前海的土地收入並不會納入深圳的土地財政中。"

  從出讓條件看,這兩宗土地對競買主體並未設置較高的門檻,隻需具有城市綜合體開發經驗,2012年資產總額和主營業務收入不低於100億元即可競買。

  "現場拍賣,可以中途打電話給領導請示價格,但一次性競價則不存在,是開發商在計算成本和一定的利潤後,報出的理性價格。"一位現場觀摩的開發商稱,前海不希望被炒作為賣地,政府首次出讓也不希望價格太高。

內容來自sina新聞

  本報記者 陳小瑛 深圳報道

  卓越集團負責人稱:"卓越在售的商業地產價格達五六萬元/平方米,因此這兩塊地對我們來建地 建蔽率怎麼貸款比較會過件說並不貴。"

  據深圳市規劃國土委有關負責人介紹,之所以采取一次性競價,而非現場拍賣的方式,是為瞭避免土地價格被抬高。

  項目售價將超5萬/平方米

  "相比拍賣,前海采取一次性競價較為理性,但也沒想到會拿下。"卓越集團投資發展部總經理卜煒告訴《華夏時報》記者,未來仍將積極參與前海土地競拍,即使開發隻有10%的利潤率,卓越也會做。

  據業內人士測算,兩塊地的樓面地價在扣除移交給政府的面積後為1.96萬元/平方米。如果加上開發成本,以及稅費和營銷等成本,地塊上的項目最終成本將超過4萬元/平方米。

  今年賣地或超千億元

  胡燦透露,今年下半年,前海還將推出8-10宗土地,預期今年總動工面積在500萬平方米左右,明年將進入大規模建設階段,但屆時具體推出多少土地,還將視市場需求行情而定。

  據瞭解,前海土地劃分為22個單元,探索成片開發等開發模式,每塊土地出讓涉及的體量都會較大,因此創造出總價地王的幾率較高。

  此次前海首批推出地塊中的第三宗土地將於8月16日揭曉競拍結果,該地塊對競拍方要求較高,必須為香港聯交所上市企業,且與不少於3傢世界500強金融機構簽訂入駐該項目的合作意向,指向性較為明顯。地塊起拍價達到67.2億元,起始單價為1.33萬元/平方米。銀行二胎貸任何問題免費諮詢可以預見的是,屆時深圳單幅土地總價的地王將再度被刷新。

  7月26日下午3點,深圳前海首次出讓的T201-0077、T201-0075兩宗地,以一次競價方式確定競得人。

  整個競買過程僅僅持續10分鐘便宣告結果。兩塊地競買價格最接近的為卓越和綠地集團,最終在0077地塊中,卓越以51.89億元摘冠。在0075地塊中,卓越以71.80億元略微高於綠地報價的71.39億元。而萬科、新世界聯合體報價總共隻有94.8億元,華潤置地報出的價格僅僅是底價。

  據綜合開發研究院與中國銀行的共同測算,前海合作區未來10年固定資產投資規模將達4717億元,其中基礎設施需投資2665億元。此前,深圳前海管理局局長鄭宏傑表示,前海完成前期基建大概需要520億元左右,資金全部來源自籌。

  深圳前海管理局副局長藺宏曾表示,按照《前海深港現代服務業合作區條例》,基礎設施建設所需資金,將主要通過利用土地融資這個渠道來籌集。前海土地出讓收入,將填補前海建設的巨額資金缺口。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-27/08492311927.shtml
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李禹德

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