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  本報昨天刊發《房款沒收齊 房子已過戶》的報道引發瞭眾多讀者的關註。今天上午,多位知名律師接受采訪時表示,二手房交易中的各種陷阱幾乎難以計數,哪怕是非房產專業的法律工作者,也不一定能全部避過。據介紹,最容易出現問題的就是目前相當常見的"賣小買大"、"賣舊買新"的連環單。

律師提醒買房人 連環單最易有陷阱

  本報記者 安然

  "現在北京人買房,大多數都是賣小買大、賣舊買新的連環單,越是這種交易,越容易出現各種陷阱。"京倫律師事務所那海濤律師說,特別是"新的已買,舊的未賣"的情況,事主掉進陷阱的幾率會大大增加。

  "到現在為止,刑事立案還是沒成功。但是好歹警察也跟我們說瞭一些工作民間二胎代償費用流程。"今天上午,被騙事主之一的馬先生對記者說。據他講,朝陽警方已答應啟動刑事立案的報批程序,但究竟最後能否正式立案還沒有結論。

  王宏偉律師認為,原來多是對買房人提建議,比如重點關註出賣人是否有權出售房產的情況,在出現近期"我愛我傢"的事件之後,看來買方的真實性也必須要多加關註,買賣雙方千萬不要聽中介業務員的忽悠,務必要將對方主體的情況弄清楚。

  "比如新房交瞭100萬房款,約定4個月交齊尾款,可是4個月內舊房沒賣出去,房主又不願意大幅度壓價,這時候中介一定會出面,遊說房主'抵押貸款',這裡面有太多的陷阱,包括各種苛刻條件,甚至最後幹脆是高利貸,而房主即使明知,也不得不往裡面跳,否則前期所交的100萬房款就收不回來。因此這樣的交易最好要避免。"

  "連環單"最容易出陷阱

  刑事立案成討錢關鍵

  王宏偉律師認為,警方能夠將此事作為刑事案件,還需要更多證據。"首先要看與房主們簽訂合同的張某是否主觀上有詐騙錢財的故意,她是不是一開始就想將這些錢非法占為己有。從現在她這樣大批量買房,並且找沒有實際購房能力的眾多20多歲年輕人來當'托'的情況看,涉及詐騙的可能性非常大。"

  北京市惠誠律師事務所合夥人王宏偉律師說:"這起事件中現在個人信貸利率試算表二胎年息已經爆出涉及9幢房屋,並且大多數向銀行辦理瞭抵押貸款。這種情況下,如果能按照刑事立案,那這些房屋將作為詐騙案中的標的物,破案後有望返還給原來的房主。但是這樣一來,銀行的貸款就會全部打水漂。如果按照民事關系,被認定為合同糾紛,那麼雙方爭執的就是70%的尾款,屬於財產關系,受騙的原房主隻能要求被告支付尾款。一旦被告拿不出錢,無法償還,銀行會拍賣房產。但是我相信,銀行在發放貸款的時候,會有個條件叫'優先受償',拍賣款會首先償還給銀行。這樣一來,原房主可能一分錢都拿不到。"

  此外,房產是否有抵押、是否一房二賣、是否存在經濟適用房不允許轉讓等問題,都需要關註。"中介的服務費經常幾萬十幾萬,這絕不是簡單的信息費,而是整個交易過程中的服務費,買賣雙方如果通過中介交易,就一定要盯緊瞭他們,簽訂的中介合同一定要註明各項服務的內容,最好不要在中介提供的格式合同上簽字瞭事。比如,要將確定對方權力主體、確定標的物的合法性、交易風險的分擔等問題都寫進去,在過戶之後,也得要求中介繼續協助確定有沒有其他後續問題,比如原房主是否大幅拖欠物業費供暖費等等。"王宏偉說。

 最重要的是付款時機

  王律師認為,最值得買賣雙方註意的就是付款時機。"在合同中必須要約定好,交易流程走到哪一步,需要付多少錢。過戶之前和之後分別要付多少錢。按照正常的情況,過戶之前至少要有80%以上的款項支付完畢後才能辦。其餘的則在物業交割之後全部辦完。"

  他表示,對普通人而言,買賣房子很可能是人生中一次相當大的事情,每簽一次字都要提高警惕,千萬不能聽旁人的忽悠和許諾,一切都要落實到合同的文字裡,而且還要弄清期間是否有陷阱,如果確定不瞭,最好要咨詢專業人士,不可輕信中介的口頭遊說。

內容來自sina新聞

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-27/15311998309.shtml
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李禹德

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