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C縣故事房地產先行的城鎮化 病人

春節前夕,在山東省C縣某政府部門工作的劉娜(化名)接到瞭一項重要任務:2014年,必須介紹自己的親戚或朋友,至少在縣城內購買兩套新建商品房。否則,她可能被停發工資。在這個縣城中,很多公務員都接到瞭類似的賣房任務,這是以往從來都沒發生過的事情。隨著城鎮化進程的加快,C縣興建瞭大量商品住房,其中相當一部分商品房項目嚴重滯銷。近期,該縣已著手控制新建商品房的規模,但剩餘房屋的消化仍是個大問題。專傢認為,C縣雖為山東省人口大縣,但由於缺乏產業支撐,導致外出務工人數居高不下,城區及開發區均難以形成人口聚集效應,房屋銷售情況不佳。對於很多三四線城市來說,如何解決城鎮化與房地產業的協調發展已成為重要挑戰。公務員的新“任務”作為一個土生土長的本地人,劉娜已在C縣某政府部門工作十多年。她向中國證券報記者表示,針對賣房的任務,春節前單位曾專門開會佈置。按照規定,賣房任務並不針對某些指定樓盤,隻要是縣城內的新房項目皆可。劉娜說,由於並非其“分內之事”,這項任務僅以口頭的形式通知,未見相關文件下發。按照規定,對於完成或超額完成賣房任務的人,均無額外獎勵。但在一定的時間節點之前未能完成任務的,可能被罰款或停發工資。“賣房子已經成瞭我們的任務。”在C縣的很多機關單位,公務員都接到瞭類似“任務”,不同的單位任務量不盡相同,懲罰措施也有所差別。按照一位公務員的說法,隻要是吃“縣財政”這口飯的人,大都被分派瞭“任務”。“公務員賣房”的情況,在這個縣城可謂前所未有。春節期間,劉娜在走親訪友時曾有意詢問,但她的親戚和朋友均沒有購房需求。劉娜對於完成這項任務並無信心,她認為,城區的房子價格太高,而郊區的很多樓盤設計不合理,且缺乏生活配套,很難賣出去。就在劉娜一籌莫展之時,“破解之道”已悄然傳開。政府部門一位工作人員表示,要完成這項任務,隻需到項目售樓處與銷售人員協商,以一定的成本將其客戶“購得”,變成經自己介紹購房的“親友”,即可交差。“通常隻要花500元就能買到一個名額,比起罰款要劃算得多。”這位公務員說,早在2013年下半年,一些鄉鎮機關單位率先啟動瞭公務員賣房的“任務”,促使鄉鎮居民去城市購房。個別人摸索出此道,成功蒙混過關。新城開發“後遺癥”在要求公務員賣房的同時,C縣也開始控制建設規模。據瞭解,從去年下半年開始,C縣就停止市郊和城北開發區的土地供應,從而控制城市擴張速度。政府強調,未來的開發重心將從新區建設轉向老城改造。“消化存量、嚴控增量”的思路,與該縣的現實情形密不可分。從2009年開始,C縣啟動大規模新城建設,在舊城的基礎上將城市向北部擴張,並與開發區實現對接。同時,C縣將一些政府部門和醫院、學校、汽車站等公共設施搬遷至新城區,並啟動商品房小區的建設,將市區的人口分流至新城。數據顯示,根據上述開發規模,在城市擴張的過程中,C縣城區的面積增加瞭一半以上。在此過程中,縣級財政負擔沉重。盡管土地出讓收入在一定程度上彌補瞭財政,但若無法順利銷售房屋,房地產相關稅收將面臨缺口。記者在縣城東北部的新區調查發現,這裡矗立著大大小小近20個房地產開發項目。有些項目已經建成並交付使用,有些還處在施工狀態,還有些地塊已經被圍起來等待開發。據不完全統計,若縣城的房地產項目全部開發完畢,可容納超過5萬戶居民,而C縣城區的人口僅20萬人左右。這種供大於求的態勢造成瞭大量房地產項目滯銷。據記者瞭解,在該區域已交付使用的房地產項目中,入住率明顯偏低,一些項目入住率不足50%。在城北的一個名為“水岸城邦”的項目中,一位住戶表示,自己原本就是該區域的住戶,作為回遷補償擁有一套房屋。據他稱,該小區的入住率還不到1/3,大部分住戶是和他一樣的回遷戶。一些回遷戶甚至並未住進這個項目,而是在市區內新購一套房屋入住。事實上,由於原本就具有房屋等資產,對於該城市的居民而言,房價並不算是太大的負擔。目前城北新區項目的均價多在2000-3000元/平方米的水平,市區新房的價格最高也未超過4000元/平方米,而該縣工薪階層的平均月收入在1500元左右。經過近年來的拆遷補償,不少傢庭擁有兩套以上的房產。隨著市場供應的增加,房價進入滯漲局面恐成為現實。以較早開發的“幸福人傢”項目為例,該項目的二期在2011年出售時,價格在2400元/平方米左右。目前該項目三期處於在售狀態,平均售價在3000元/平方米左右,兩年間房價平均漲幅約為20%。同其他陷入滯銷的項目類似,目前“幸福人傢”三期的銷售情況不佳,處於“有價無市”的尷尬局面。城鎮化亟需產業支撐在不少專傢看來,作為一個人口大縣,C縣並不缺乏消化新房庫存的能力。據統計,目前整個C縣的戶籍人口超過100萬人,是山東省人口大縣。若城鎮化能夠有序推進,從農村進入城市的人口將有效消化當前的市場存量。但各種因素決定瞭該縣的人口聚集效應並不明顯。C縣不僅缺乏優質的環境、礦產等資源,而且未能形成產業集群。農業大縣的傳統使得該縣的人均GDP偏低,經濟發展處於山東省較低水平。隨著農業生產集約化趨勢的加速,人口外流的情況較為普遍。據統計,C縣每年有50萬農民外出打工,占全縣人口的近1/3。近些年,為提高城市吸引力,政府部門可謂殫精竭慮。從2012年開始,C縣就對進城購房的農民予以一定的稅費減免,甚至給予現金獎勵。對於回鄉創業的人員,政府部門同樣會給予一定程度的租金補貼和稅收減免。此外,C縣還花費不小力氣推進市政建設。近些年,有部分外出務工人員回鄉購房的案例,但房屋銷售速度仍遠遠落後於建設進度。業內人士認為,缺乏制造業等產業支撐,無法形成人口聚集效應是導致該縣房屋難以消化的重要內因,也是其經濟發展中面臨的難題。在未能解決上述問題的情況下,以房地產先行的方式推進城鎮化,便造成新區房屋滯銷現象,並導致“公務員賣房”的情況。在記者的采訪中,不少受訪者對於新區的房屋銷售前景並不樂觀。他們普遍認為,由於地段不佳,且缺乏生活配套,這些房子難以賣出好價錢。很多受訪者還強調,自己不會在這些區域購房。有專傢指出,在推進城鎮化過程中,類似的發展模式在我國不少三四線城市都存在,其後果便是造成大量房屋空置、土地等資源浪費,以及地方財政高負債。其中,有不少機構指出,部分區域的房地產市場已出現房價大跌的風險。據中國指數研究院統計,今年1月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10901元/平方米,環比上漲0.63%。其中有37個城市的房價出現環比下跌,比上年12月增加5個城市。房價下跌的城市中,除廈門、溫州、海口等以外,均為三四線城市。

新聞來源http://news.hexun.com/2014-02-07/161927872.ht苗栗二胎借貸二胎年息ml
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李禹德

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