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  豪爽變難纏 價格更敏感

  因為工作緣故,該業主2010年5月從他地調職禪城工作,從而萌生瞭置業打算。然而,兩三個月的看房經歷,讓初來乍到的業主發覺苗頭不對。"越來越貴,開發商三五百的上漲單價,中心地段1.1萬/㎡-1.2萬/㎡的樓盤比比皆是。"

  2011年3月,限購令出臺之後,佛山房價在半年之間由堅挺到降價。尤其是2012年初,以保利、萬科等為首的大品牌房企打響價格戰,以價換量。包括保利東灣、依雲水岸等一批高檔核心盤售價都調到瞭9000多元/㎡。不少中小開發商隨之跟風,價格的調整讓當年的成交節節攀升。

  限購後:房價縮水25萬

 買房者:

  2013年:政策"適應"期

  房價跌瞭又漲 還好是自住

  2010年-2011年初,包括怡翠世嘉、兆陽禦花園等一批禪桂中心地段房源上市,均價都在11000-13000元/㎡之間。上述買房的該業主就是該階段"追漲"房價的購房者之一。

 故事背景:

  要說起限購前後,佛山樓市的變化,沒有人比限購前夕高價買房,歷經房價"過山車"的業主更有發言權瞭。2011年初,以當時12000元/㎡的房價制高點心急入市,大半年後物業縮水近25萬,再到如今房價反超,該業主的心態已經相當平和:反正是自住,升值多少不在乎,別虧就行。



  2012年:政策"消化"期

  "降價舉措除瞭是順勢之舉,也與開發商的公司理念息息相關。"餘剛解釋道,快速出貨,快速回籠資金,快速拿地是碧桂園一貫的營銷風格。







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限購三年給佛山樓市帶來瞭什麼?

  開發商

  無奈下該業主最終讓步,2011年1月以12000多的單價入手一套117㎡三房單位,總價近140萬,首付約40萬左右。

  盡管內心"煎熬",但該業主認為降價舉動怪不得開發商,"這屬於正常的市場行為。想想看,當我們低價抄底時,開發商也不會因為賣虧瞭而向業主提出升價要求,將心比心吧。"

  昨天,全國兩會順利閉幕,備受業界關註的2014年房地產市場調控思路被定調為"分類調控"。而事實上,再過四天,就是佛山限購令出臺滿3周年的日子。三年過去瞭,在全國調控思路指導下的佛山限購令讓佛山樓市發生瞭格局性的變化:中小戶型成為瞭各大樓盤的主流;雙拼房一夜之間成瞭"燙手山芋";不限購的商業地產搖身成瞭"香餑餑";廣佛同城化居住變得需要"證明";調價促銷也成為瞭市場常態。

  同時,購房者買漲不買跌的心態突出。因為錯過瞭最優惠的時機,便在猶豫、徘徊中觀望,遲遲不出手的結果就是在高價入市,購房成本和壓力也更大。(文/佛山日報記者冀曉瑩)

  該業主看中的是位於城南中心地段的兆陽禦花園。未開售之前該樓盤的吹風價是12000元/㎡。他為此還特意托熟人跟開發商"走後門","看能不能達到更低的購房優惠。"誰知滿心期待後知得到的答復是"不能再便宜瞭,這個價錢已經是最低瞭。"

  2011年:政策"對抗"期

 售樓員:

  (文/佛山日報記者冀曉瑩)

  07年入行,並於08年前來到佛山的銷售顧問餘剛,5年多來先後在保利、萬科、碧桂園等外來與本地品牌房企"呆"過,目睹和經歷過瞭限購前後樓盤的大起大落,開發商、政策、購房者三者之間的"博弈"。"其實購房需求一直都在,隻是相當一部分都被政策拒之門外。"

  講述人:金海M-city高級銷售顧問餘剛

  限購前:心急入市,托人"走後門"

  2013年底,該業主正式搬進瞭新傢,此時的兆陽禦花園在售中小戶型尾貨和大戶型單位,均價去到瞭13000元/㎡。據銷售人員介紹,早在2012年7月份,該項目的定價就已回調至11000元/㎡均價,到瞭2013年8月重返12000元/㎡,10月份升至13000元/㎡。

  積極營銷 靈活定價

  "限購前,不分本地、外地,也不論社保年限,隻要有錢,都可以買房。限購後,有資格的看跌價格,進入觀望,沒資格的幹著急。這是政策前後的最大區別。"餘剛說道。

  從2011年底至2012年,餘剛經所在的代理公司調配,在碧桂園、保利兩盤都有過一段時間的駐點。

  餘剛發覺,以上述兩盤為代表的眾多項目,真的降價瞭:碧桂園城市花園降得最真切,2010年底至2011年初,該盤剛推出市場時的均價是12000元/㎡,南北朝向。而到瞭2011年底至2012年初,同類房源,隻是戶型為東西向,產品位置、格局基本沒變,價格則為"8"字頭,還有少量7字頭單位,降價幅度最大。

  講述人:有業主限購前以1.2萬/平米購入城南兆陽禦花園

  購房者

  而從2012年的10月份開始,開發商又借市場回暖順勢收緊降價幅度,回調價格。伴隨著更多優質產品的上市,均價反超限購前水平,中心地段樓盤均價在12000~13000元/㎡之間。

內容來自sina新聞

  購房者心態的變化也讓餘剛感觸頗深。"以前的豪爽勁兒都哪兒去瞭?"他介紹,限購前,上門的客戶比較爽快,一般看一兩次房就會下房貸二胎是什麼缺錢急用哪裡借錢定,而現在,考察三四次是傢常便飯,看房超過十次的自己也遇到過幾單,購房者還要對比同區位的不同樓盤,購房"戰線"明顯拉長瞭。

  同時,不論剛需還是改善,對價格也更為敏感。2013年,餘剛從保利東灣調職同板塊的金海M-city擔任高級銷售顧問,他的一位客戶李小姐一路"跟隨",本想在保利安傢卻最終置業金海。"原因很簡單,就是價格!"餘剛表示,李小姐的一位朋友在2012年初,以8700多/㎡的單價抄底入市,購得一套106㎡產品,同年7月,當她來看房的時候,138㎡的心水房均價去到瞭12000元/㎡,盡管位置、朝向、景觀更佳,但李小姐顯然無法接受價格在短時間內的大漲。此後,東灣每次新貨推出,她都會咨詢,徘徊之中價格又上漲瞭近千元,遲遲未出手。直到2013年10月,李小姐"跟隨"餘剛以14500元/㎡均價購得金海M-city一套132㎡住宅,帶裝修。

  故事背景:

  限購後,各大開發商的"價格戰"營銷策略效果顯著,2012年初開始,"日光盤"重現,成交回升,也有不少購房者低價入市得到著數。不過,縱觀整體市場,房價優惠的幅度並不大,優惠的房源也一般都是靠路邊等位置朝向不佳的產品,真正撿瞭"漏兒"的購房者不算多。



  佛山限購令

  2011年3月18日,佛山市住建局夜間正式對外發佈《關於貫徹國務院房地產調控政策進一步促進佛山市房地產市場平穩健康發展的通知》,宣佈佛山將實施樓房限購令,成為廣東省第三個出臺"限購令"的城市,也被認為是拉開瞭廣東二線城市限購的序幕。

  《通知》規定,佛山五區從2011年3月18日起,原則上對已有1套住房的佛山戶籍居民傢庭和能夠提供在佛山1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非佛山戶籍居民傢庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的佛山戶籍居民傢庭和擁有1套及以上住房的非佛山戶籍居民傢庭、無法提供1年以上在佛山納稅證明或社會保險繳納證明的非佛山戶籍居民傢庭,暫停在本行政區域內向其售房。

  限購這三年

  在該業主購房不到兩個月後限購令就出臺瞭。房價堅挺瞭大半年後,該業主發現自己置業的項目悄然降價瞭。同質素房源單價由開盤時的12000元/㎡跌至10000元/㎡,他的物業縮水近20萬。部分與該業主同期買房的業主不能接受物業大縮水的現實,認為開發商此舉並不公平,甚至提出抗議退錢。

  如今:房價反超,"百般滋味"

  開發商叫價堅挺,購房者入市節奏放緩,由此形成成交量價反差。當年成交量同比2010年下降19%,而受高端盤面市的影響,拉升瞭成交均價,由"7"字頭躍至"8"字頭,同比上浮約10%。

  陪客戶看房 好幾位考察超十次

  品牌房企引領,本地中小房企跟風,掀起"以價換量"高潮,購房者紛紛入市抄底。從4月份開始,月均成交在65萬㎡左右,回暖明顯。相反,均價有瞭約7%的回落,重回7字頭。

  看著自己當初的房子單價反超1000元,項目配置的商業廣場即將開業,一片繁華景象讓該業主吃瞭定心丸,但他心中依然百般滋味:"還好是自住,升值多少不在乎,別虧就行。"

  量價平穩,以價換量成為樓市主調。全年成交反超限購前水平,尤其是南海、禪城表現突出。2012年下半年起,南海桂城、千燈湖板塊,大批產品面世,吸引廣佛兩地市民置業投資,而產品的質素較高,也拉升瞭均價,2013年,南海區成交均達9518元/㎡,相比限購前的2010年上漲瞭13%。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-14/08313987940.shtml

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李禹德

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