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  "我不認為29.8萬元/平方米的價格是蘇河灣的真實價格,這更多地是一種營銷手段而已,以蘇河灣項目目前所在的位置以及綜合周邊的環境,不可能賣到這個價格。"上海恒裕投資副總裁顧偉民告訴中國房地產報記者。

  從早年的財務報表來看,華僑城集團的毛利率一直保持在60%左右,與同樣定位中高端地產的招商地產、中海地產相比,約高出10%以上。但是,當年與華僑城在同一起跑線上的企業,紛紛轉向高周轉,快速開發、快速銷售以及快速回籠資金,華僑城則顯得反應過慢,盡管其多次提出要加快周轉速度,但卻快不起來。

  "浦江華僑城項目與業主的糾紛不斷,諸如漏水、裂縫等工程質量問題頻出,讓華僑城疲於對付;泰州華僑城則是人氣的問題,該項目位於泰州旅遊度假區,目前隻能算是慘淡經營;相比之下,西康路989項目是華僑城最好的項目。此外,寧波項目則又是在去年房地產市場火爆的時候簽下的地塊,計劃投資百億元,其發展周期也一定不會短。今年以來,寧波是調控中最受傷的城市之一,相關公開資料顯示,寧波的房地產市場跌幅近20%,寧波市場的庫存在浙江省是比較高的。"一位熟悉華僑城的開發商高管表示。



  與之相對應的是,作為國務院直接管轄的國有企業,華僑城也在積極響應國資改革。華僑城董事長劉平春曾表示,資產配置方面,該公司希望跟國際化公司互相換股,互相持股經營,實現產品和產品線上的戰略合作,實現資本上的共進;該公司也希望利用政策開放的契機,建立新的管理層激勵機制,穩定隊伍,為各位股東創造財富。

  2010年2月,經過百輪競價,華僑城最終以70.2億元奪得上海閘北區蘇州河北岸東塊1街坊(蘇河灣)地塊,溢價率49%,樓板價高達5.28萬元/平方米,一舉創造瞭當時的全國單價地王。

  經過4年多的發展,蘇河灣項目一直處在輿論的漩渦中,先是爆出沒有施工許可證就進行施工,接著是因拆遷問題導致居民抗議,隨後在項目的定位和定價策略上也一直備受爭議。近期,蘇河灣預售的95套房源項目又以最高29.8萬元/平方米的報價吸引眾多眼球。

內容來自sina新聞

  華東掣肘華僑城

  在去年底的投資者關系活動中,華僑城高管表示,目前公司處於建設期,還需要用地產來支持旅遊發展,地產收入主要用來反哺旅遊業務。盡管華僑城把房地產定位為主營業務,但其卻難以實現大規模的自我獨立發展,往往需要與旅遊項目捆綁在一起,實現產業協同發展。華僑城集團也曾多次表示,不要用房地產企業的標準來衡量華僑城。

  不難發現,近幾年華僑城將"提高周轉率,加快資金回籠"作為房地產開發攻克的難點,這也從側面反映瞭華東區域項目在資金流轉和地產開發上已顯現出弊病。

  華僑城最新公佈的《投資者關系活動記錄表》中透露,公司未來將積極探索旅遊度假模式,將酒店、公園、演藝等融為一體,積極吸引顧客連貫性消費。同時,智慧華僑城旅遊電商平臺已於6月30日正式上線,該平臺涵蓋景區無線WIFI覆蓋、華僑城旅遊營銷平臺、微信應用、淘寶天貓旗艦店等內容。

  易居中國執行總裁丁祖昱告訴中國房地產報記者,仔細查看蘇河灣項目過往的成交價格,2014年上半年,華僑城蘇河灣住宅的成交均價為105217元/平方米。應該講賣到這個價格已經很不容易,但比起原先的15萬元/平方米報價要差30%,而且這種折讓並沒有讓大傢看到熱銷,上半年住宅售出僅3套。

  近日,華僑城A(000069.SZ)發佈2014年上半年業績報表顯示,2014年1~6月,華僑城實現營業總收入1361590.64萬元,同比增長28.23%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤190876.86萬元,同比增長4.96%,華僑城A認為,2014年公司營業收入增長的主要原因是旅遊綜合收入及房地產業務收入增加。

  "平心而論,高區樣板房望出去的景觀還真不錯,但產品不能隻靠景觀打天下,業主天天看也會厭倦。如果看周邊環境的話則與華僑城蘇河灣的豪宅身份完全不匹配,試想一下,富豪業主天天進出傢門,看到的都是拎馬桶的或是背著編織袋的,這是啥心情啊!"丁祖昱感慨。

  "現在,華僑城旅遊已成功打造出一個以文化旅遊業務為核心、旅遊地產等關聯產業為輔助的產業鏈條。如果這個產業鏈打通,那麼華僑城後續的發展是可期的。"張義鴻認為。新店二胎房貸

  "想快而快不起來,有三個原因:第一,本身的業務模式使然,像華僑城這樣的重開發模式,必須在一個項目長期經營;第二,團隊的執行力有問題,像華僑城的華東區域的團隊,其執行力以及對於市場的應變能力較為薄弱;第三,企業的組織架構和文化偏差,一個企業要轉型,是組織賦予每個部門的新的能力,如果這些人的能力沒有跟上,轉型其實就是一句空話。"顧偉民認為。

  眾所周知,華僑城近年來一直堅持"旅遊+地產"的開發模式,即以對所開發地區旅遊業的發展充分帶動周邊地產,這種開發模式的優點在於前期拿地價格相對較低,缺點在於大盤開發周期較長,資金的沉淀時間長,資金成本高。

華橋城 旅遊+地產復制模式待考

  顧偉民認為,蘇河灣項目是華僑城整體戰略的一個失誤。2010年2月,在各種刺激政策的作用下,全國房地產出現一片繁榮景象,各地地王頻出。華僑城在此背景下拍下瞭該地塊,隨後房地產市場遭遇最嚴厲的調控,整體市場急轉直下,金融機構收緊貸款,限購限貸政策相繼出臺,蘇河灣項目也因此困住瞭華僑城。

  中投顧問房地產行業研究員韓長吉也認為,在開發旅遊地產過程中,多數開發商看重的是短期回報,並非旅遊地產帶來的長期利潤。在這種發展思維下,形成瞭圈地賣房的粗放式發展態勢。

  除瞭蘇河建地貸款台南安南建地貸款灣項目之外,華僑城在華東還有上海浦江華僑城、西康路989項目,泰州華僑城項目以及去年計劃投資百億的寧波華僑城項目。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-28/14262838638.shtml

  由於發展緩慢,更多的矛頭指向瞭華僑城的發展模式上,目前,華僑城的產業包括房地產、文化、旅遊、酒店、電子及配套包裝等多個業務體系。一直以來,華僑城憑借歡樂谷等主題公園項目,屢屢在全國各大城市拿地,其旅遊業務自沿海向內地急速擴張。

  "2014年,房地產市場整體表現不佳,華僑城上半年的業績表現可圈可點,其旅遊地產板塊對業績的貢獻開始顯現,這也是多年來堅持發展旅遊文化的結果。"上海一位不願具名的證券分析師對中國房地產報記者表示,"不過,縱觀華僑城近5年來的發展軌跡,其業務模式周轉效率低,項目的開發商周期過長以及資金的周轉速度慢等問題一直困擾著他們,導致這些問題的根源在於華僑城發展模式所暴露出的弊端以及對於市場戰略制定的錯失。"

  華僑城的年報顯示,2012年,公司房地產業務將繼續貫徹"以快制勝"的經營策略,縮短土地儲備去化周期,密切把握政策動向,加大對市場剛性需求的關註,對重點區域積極利用產品創新、舊城改造等方式,掌握市場主動。2013年,本集團將繼續堅持加快周轉的策略,推出順應市場需求的產品,加快資金回籠,提高資金使用效率。2014年上半年,公司秉承多年來的核心經營理念,不斷提高運營效率,優化企業組織結構,強化專業能力,提高周轉率,上半年經營效益穩中有升。

  蘇河灣項目作為華僑城在華東區域最大手筆項目,也是被集團寄予厚望的項目,不過其從拿地到正式銷售,其間可謂波折不斷。這是華僑城成立以來投資最大的單體項目,也是其第二輪戰略佈局的重要一步棋,但巨大的資金壓力、銷售回籠的不可預期,始料未及地拖慢瞭華僑城規模擴張的步伐。

  "這也是華僑城目前比較著急的地方,對於華東市場,這幾年在不斷投入,但收效甚微,資金掣肘比較嚴重。"鴻毅資本總裁張義鴻認為。

  如果周轉速度提不起來,又是大盤開發,就會導致負債率的上升。報表顯示,2007年至2013年,華僑城資產負債率從61.49%上升到68.53%。在2013年年中時,其負債率更高達71.6%,創下2007年以來的最高紀錄,也超出瞭國資委所要求的70%警戒線。

  對於華僑城的模式,上海復旦大學房地產研究中心主任尹伯成有自己的看法。他認為,無論是此前華僑城"旅遊+地產"的產業定位,還是後來轉型"現代服務業綜合運營商",房地產業務一直都是服務於旅遊文化產業,這樣的產業定位本身就不適合高周轉,也不是高利潤的行業,這樣的行業則需要潛心專研每一個不同項目,著重項目的長遠發展,並從中獲取穩定的回報。

 文化旅遊是出路?

  "2014年,公司旅遊綜合業務配套地產與房地產業務計劃開工面積約為96萬平方米,計劃可售面積約為159萬平方米。"華僑城的年報中如此描述。從華僑城最近公佈的公告中可以得出結果,華僑城計劃大力發展旅遊文化領域。

  "公司正處於建設期的順德項目將綜合歡樂谷、歡樂海岸、東部華僑城等景區的特點,未來有望成為公司綜合旅遊產品的代表。公司旗下全資子公司重慶華僑城實業發展有限公司在重慶市工商行政管理局辦理完成工商註冊登記,取得營業執照。旨在拓展文化旅遊綜合項目。"華僑城相關人士表示。

  根據此前公告,華僑城6月6日耗資51.22億元競得位於重慶北部新區禮嘉組團6宗國有建設用地使用權,地塊總占地面積112.98萬平方米,總建築面積215.1萬平方米,擬打造成集文化旅遊、娛樂體驗、生態休閑、主題商業、人文社區等多種業態於一體的大型文化旅遊綜合項目。

  華僑城相關人士表示,華僑城研發中心對於各類產品的研究比較深入,比如城市綜合體,華潤模式是滾動開發模式,一期建設持有物業,通過穩定的高額租金回籠資金並用於二期開發建設,二期通過價值提升的可售物業快速回籠資金並擁有持續的持有物業的租金回報。模式優點是盈利空間大,利潤率高,但同時對開發商商業運營能力、資本運作能力有較高要求;模式不足的地方在於其前期投資成本大,資本回籠相對較長。

  上海城市房地產估價有限公司高級咨詢師邵明浩表示,文化旅遊地產本身的開發周期就比較長,其思路也不能是房地產的開發思路。很多房企並不是真正在做旅遊文化地產,而是借旅遊名義做房地產,也有一些房企想做好,卻在很多方面被誤導瞭。我認為華僑城是當前在這個領域研究比較深入的企業。

  回看華僑城2013年的年報,在華僑城2013年營業收入中,華南地區的營業收入達到136億元,占到整個華僑城營業收入的近五成。實際上,華僑城所謂的華南片區主要是指深圳,而在華僑城重金佈局的華東地區,並沒有在業績上給華僑城做多大的貢獻。

  "旅遊+地產"的模式不斷復制,導致華僑城資產負債率不斷攀升,而新的產業形態短期內又難見投資回報,使得華僑城凈利潤直線下滑,資產負債率也一直居高不下。

  事實上,在蘇河灣項目的開發過程中,華僑城就遭遇過嚴重的資金瓶頸,該項目的推進也落後於華僑城最初的規劃。不過,在此前流動性寬松的背景下,華僑城擁有相當多的融資手段--可以從銀行獲得貸款,亦可以從大股東處獲得委托貸款,同時,還可以發行中期票據、短期債券。另外,華僑城在香港還有現成的融資平臺華僑城(亞洲)。

  "這些融資手段當前是解決資金瓶頸的資源,但是如果整個市場的流動性都有可能進一步收縮,甚至到相當緊張的地步,這些融資手段是否還能解決問題?這其中有很大的不確定性。作為投資來講,我們並不希望賭博。"長期跟蹤華僑城的某私募基金經理向記者表示。

  實際上,蘇河灣項目的周邊環境,也給該項目帶來不少負分。一片是處於舊改中的棚戶區,另一片已建成的區域則是目前越來越日落西山的七浦路服裝市場等中低端商業配套。周邊環境完全與這個項目不相配套。

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李禹德

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