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新政如何落地仍有一大 ?

在這個陽春三月,地產人真的感覺到瞭春風拂面。從上周五到這周一,住建部、國土資源部、央行、銀監會、財政部、國稅總局多部委針對住房市場的多輪政策接連密集出臺,二套房首付降至四成,營業稅免征年限“5改2”,救市力度之大超乎預期,政策環境寬松接近2009年水平,讓人感覺“一夜回到六年前”。

再出組合拳

降低二套房貸首付比例

允許住房戶型調整



此外,雖然公積金首付降瞭,但最高貸款額維持原狀,對購房者來說意義也不大。廣州目前一人申請住房公積金貸款最高貸款額為50萬元,兩人或以上最高貸款額為80萬元。現在一套房動輒兩三百萬元,如果僅降低首付成數而不提高公積金貸款額度,對購房者來說實際意義不大。

密集救市



3月27日,國土部、住建部聯合下發《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》。對在建商品住房項目,在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下,允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整,支持居民自住和改善性住房需求。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市縣,可研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案,引導未開發房地產用地轉型利用。

內容來自sina新聞

合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,二套首付四成,還受到銀行貸款額度的制約,除非再次大幅降準,否則申請貸款需求暴增而額度不松,利好政策隻能是望梅止渴。從執行時間點來看,此次三部委通知後,預計一線城市各銀行將率先支持新政,實施二套房首付新政,二三線城市隨後出臺。通知規定為最低四成,不同城市的不同銀行也會根據各行政策、樓市態勢來制定首付細則,並不會所有銀行都將首付比例降到最低。

營業稅免征“五變二”

對此,業內人士的反應不盡相同,普遍認為短期內將刺激房價止跌上漲,但長期看能否達到去庫存效果,需要配套政策實施。地產人士表示,2015年的經濟大環境有別於2009年,從信貸政策來看,當年非常寬松,今年是穩健發展,當年的資金泛濫不太可能再重現。此外,當年的股市是在低谷徘徊,民眾投資資金缺乏出口,如今資金已在股市和理財產品處找到多個落腳點,不一定會選擇樓市,且北上廣深以及三亞共5個城市依然處於限購之中,釋放的購買力不算大。更重要的是,2015年相對於2009年,樓價已有翻一番的飆升,人們對樓價承受力大不如前。

幾乎隻在瞬間,業內就吶喊聲一片,業內人士的微信朋友圈幾乎被新政刷屏,中介人員也立即行動起來Call客。一夜之間各地就爆出二手賣傢惜售反價的消息,而開發商喊漲價、趁機推特價單位也緊隨而來。確實,從政策來看,這基本恢復瞭2003~2008年房地產業“黃金五年”時期的狀態,即首付兩成、二套四成、兩年以上可任意轉讓。2008年和2009年國傢也出臺助推房地產發展、加快交易進程的二套房首付降低及稅費減免政策。

隨著寬松政策環境的到來,大傢自然會聯想:今年樓市也會回復當年的狀態嗎?從政策內容來看,2015年政策刺激力度不及2008~2009年,而所面臨的樓市背景也與之不盡相同。兩方面共同作用下,2015年政策效應推動樓市或有好轉,但應不及2009年。北京師范大學房地產研究中心主任董藩表示,由於今年經濟增長壓力大,要實現7%的增長目標,房地產就不能出問題。能夠把經濟帶起來的最後一個大的增長空間就是房地產。

貸款容易瞭?沒額度白高興

除瞭興高采烈討論新政如何能激發需求,釋放購買力,也有更多冷靜的聲音認為,雖然此次新政對商貸和公積金貸款政策大尺度放寬,但是效果或有限,因為執行起來仍有不少問題,將影響政策的救市效果。

3月30日,財政部、國傢稅務總局發佈通知,個人轉讓不足2年的住房,將全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。這意味著,免征營業稅時間由“滿五”變為“滿二”,將大大降低購房後再出手的鎖定年限。

而對購房者而言,降低購房成本的公積金,由於額度問題可能會使新政效果打個更大的折扣。由於額度持續緊張,去年10月廣州計劃出臺“史上最嚴”公積金政策,將執行二次申請公積金貸款停貸的措施,但恰逢住房城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》,要求各地降低公積金門檻。因此“史上最嚴”公積金政策到目前為止還沒有下文。

但寬松的公積金貸款政策在廣州執行起來恐怕困難不小。據悉,2013年廣州住房公積金繳存522.5億元,但是當年提取之後,隻剩下140多億元可以發放貸款瞭。所以2014年沒有多少錢可以放貸,隻能限制貸款。幾乎每個月的貸款額度都是“秒光”,廣州目前還在考慮貼息貸款,額度緊張可見一斑。如果大量購房需求釋放,貸款額度將會更緊張,排隊等貸款的盛況估計讓發展商更不待見公積金貸款買房,能否享受到新政利好要打一個問號。

首付減少瞭?供不起很危險

銀行規定,借款人月收入至少為月還款額的兩倍。假設某人已經貸款購買一套住房,貸款尚未還清,月供為6000元。在這樣的情況下,購買第二套房,假設房價為300萬元,首付四成,需貸款180萬元。如果以基準利率、30年期計算,月供約為10000元。這就要求購房者傢庭月收入在32000元以上。即使在一線城市,能達到這樣收入的傢庭也為數不多,更別提廣大的二三線城市瞭。有購房人對記者表示,首付不是問題,總房價太高才是自己選擇小戶型的原因,如果想買一套400多萬元的三房,即使能支付首付,但貸款額度太大,每月還貸2萬多元,完全不能承受。合富輝煌黎文江認為,二套首付四成、一套首付兩成,買樓的進入門檻低瞭,但每月的供樓負擔更重瞭,萬一遇到大量斷供則可能造成次貸危險。因此銀行在風險評估時會十分謹慎,二者制約,料受益者不會暴增。

新莊二胎房貸3月30日,央行、住建部、銀監會聯合下發通知,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭購二套房,最低首付款比例調整為不低於40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房,最低首付20%;擁有一套住房並已結清貸款的傢庭,再次申請住房公積金購房,最低首付30%。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/10產權移轉二胎年息借貸增貸轉貸075989578742685814655.shtml

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李禹德

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