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在山東南部某城市的新區,過去兩三年間新建的大量商品房,如今仍有大部分庫存尚未消化,凸顯出一幅“空城”景象。盡管當地政府部門出臺瞭減免稅費、發放購房補貼等政策,吸引農民進城購房、務工人員回鄉置業,但效果不佳。

中原地產首席分析師張大偉認為,今年春節樓市的主要特點為:受春節因素影響,2月成交量將出現明顯下調,樓市難以走強;一二線城市受節日影響基本處於暫停狀態,大部分項目從假期結束後才逐步開售,而2月數據低迷,將影響到3月上半月。

市場成交陷入“休眠”

區域分化愈演愈烈

這種分化已在近期的房價數據上有所體現。國傢統計局發佈的數據顯示,今年1月,全國70個大中城市中,有64個城市的新建商品住宅(不含保障性房)價格環比下降,持平和上漲的城市分別有4個和2個。分城市來看,房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市,房價降幅大於0.5%的城市主要集中在三線城市。

他表示,對普通投資者而言,近年來銀行理財產品、互聯網金融投資興起,投資門檻和風險較低,收益有保障。沉寂已久的股票市場也於近期開始走強,加快瞭資金的轉向。相比之下,大多數城市住房供大於求,價格過高,未來增值不確定,已經不再是最佳投資選擇,因此房地產市場的冷卻將是必然趨勢。

從全國范圍看,由於供求基本面的變化,市場交易雖然可能出現一定程度恢復,但很難恢復至歷史高位。張大偉指出,由於可選投資渠道匱乏,過去十多年中,不動產一直是居民的最佳投資選擇。但近年來,隨著交易稅費的增加和政策打擊,短期投資需求已顯著減少,長期投資也因房價上漲乏力受到影響。

張大偉指出,在度過瞭房地產市場發展的粗放式階段之後,樓市的區域分化特征將愈演愈烈。其中,在總體市場供大於求的背景下,一線城市和部分熱點城市供不應求的局面難以在短時間內改善,廣大三四線城市將不斷為“去庫存”而努力。

盡管今年大部分地區迎來瞭一個較溫暖的春節,但樓市交易較之以往,並未出現同步復蘇的跡象。據悉,今年春節假日期間,大部分城市暫停瞭網簽,很多城市出現零成交的現象。

內容來自sina新聞

值得註意的是,《不動產登記暫行條例》出臺實施臨近也可能給市場帶來短期刺激。記者瞭解到,去年下半年,個別城市政府官員出現低價拋售房產現象,並引發大量接盤。上述條例將於3月1日實施,可能在一定程度上對短期的市場供應帶來刺激。

樓市春節成交冷清 部分城市大量房地產項目封盤

在北京,亞豪機構統計顯示,2月北京商品住宅市場預計將有10個項目入市,其中包括4個純新盤和6個老項目後期。該機構認為,2月份將成為全年供應的最低點。

一線城市的春節市場同樣不容樂觀,原因在於供應相對較少。深圳市規劃和國土資源委員會統計顯示,春節前一周(2月9日-2月15日),深圳僅有一個房地產項目拿到預售許可,為春節期間深圳市場的低迷埋下伏筆。其中,自今年2月至春節期間,深圳市無一新盤開盤。網易房產數據中心數據顯示,今年春節假期的前三天(2月18日-2月20日),廣州樓市僅成交5套,且均分佈在郊區縣,中心六區零成交。成交均價上,從去年春節期間的9423元/平方米上升至12010元/平方米,漲幅達到27%。

在整體交易平淡的表象下,房地產市場的區域分化態勢不斷加劇。記者發現,全國不少三四線城市庫存規模偏大、消化遲緩等現象未得到改善。

分析人士指出,土地市場升溫,主要是因為一線城市的供需關系仍然緊張,其作為“避風港”的作用不斷顯現,並加劇瞭房地產企業的回歸勢頭。這種情況雖可增加一線城市的土地供應,但土地成本提高將給2015年一線城市房價的抬升埋下伏筆。

據悉,為控制庫存規模,當地政府已於去年叫停瞭新區的開發。但在今年春節期間,該地屢屢出現討薪事件,主因在於房地產商因資金回籠乏力而無力支付工人薪水。

這種情況成為三四線城市樓市風險的一個縮影。來自國傢統計局的數據顯示,截至2014年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加12874萬平方米。自2012年4月以來,全國商品房庫存連續33個月上漲。與最低點相比,近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。

相比之下,一線城市的春節樓市雖然亦無甚亮點,但市場基本面有所不同。以北京為例,進入2015年以來,北京土地市場密集成交,截至春節之前,北京土地市場的公開成交額已達到452.29億元。短短不到兩個月,土地成交水平相當於2014年全年的25%。2014年北京1916.9億元的土地出讓金,已經創下歷史新高。

在一線城市中,除深圳因地理條件限制無法大規模推出土地外,北上廣三地的土地市場均在2015年迅速升溫。表現最為突出的北京出現樓面價、溢價率、競價次數不斷攀高的態勢,上海和廣州的土地也受到市場熱捧。

??春節期間樓市成交顯得異常平淡。中國證券報記者多方調研發現,節日期間多地樓市陷入冰點,不少二三線城市的房地產項目在春節期間暫停銷售。

從機構統計中,依然能夠看出少量的交易。據新浪樂居數據監控中心顯示,春節所在的一周(2月16日-2月22日),蘇州住宅成交137套,成交面積22519.78平方米,成交量環比前周減少瞭907套,降幅達86.9%。其中,自除夕開始,樓市瞬間進入冰凍期,各大樓盤齊齊“冬眠”。

在成交冷清的表象之下,區域市場分化不斷加劇。分析人士指出,二三線市場庫存壓力較大是未來一段時間的常態。從今年以來土地市場情況看,不同區域的差異越來越明顯。土地市場的差異化表現也預示著住房市場分化趨勢更加明顯。部分機構認為,隨著春節假期結束,一線城市的市場成交將逐步復蘇,降息、降準以及不動產登記等政策實施也會給市場預期帶來變化。按照以往慣例,一線城市的房地產市場有望在節後迎來反彈。

一線城市有望回暖

隨著春節假期的結束,樓市有望恢復到節前的成交狀態。分析人士表示,一方土融台中北區土融面,去年前三季度房地產市場交易冷淡,不少需求可能在歲末年初集中釋放;另一方面,一系列政策利好將進一步刺激這種釋放。因此,今年3月樓市成交量有望迅速恢復土融台南南區土融至1月水平。

據中原地產統計,今年1月,全國54個主要城市合計簽約住宅24.66萬套,雖然環比去年12月有所下調,但同比2014年1月仍有22%的上漲,屬於歷史同期的高水平。

業內人士預期樓市向好,主要來自於對政策變化持樂觀態度。張大偉認為,在此前連續降息、降準的刺激下,預計3月份後再次降準、降息的可能性依然較大。信貸政策的放寬有利於釋放購買力,3月份可能會出現首套房85折左右的優惠折扣。他還指出,各地方政府也有望從其他政策角度給樓市松綁。

中金公司報告指出,從邏輯上看,當前經濟增速下行,房地產投資增速也低位徘徊,因此樓市政策放松的概率較高。該機構認為,如果政策放松,一線城市則存在松綁限購、交易環節稅收減免、變更首付比例等三種可能性。在時間點上,2月底到3月上旬出現政策放松的概率較高。

中金公司認為,從歷史經驗看,春節過後房地產股票、實體市場一般表現良好。自2009年至今,春節過後地產指數30個交易日平均較節前漲7%,而春節後2-6周的房屋周均成交量平均較春節前兩周要上漲18%。因此,政策層面的積極變化將促使房屋交易市場不斷回暖,也將給資本市場帶來刺激。

分析人士指出,除節假日因素影響外,今年春節期間,商品消費較低迷,凸顯出經濟形勢不容樂觀的現狀。在這種背景下,房地產交易必然難有起色。

本報記者多方調研發現,今年春節期間,部分城市大量房地產項目封盤,暫停銷售,直至春節假期結束才恢復銷售。此種情況在二三線城市表現的尤為明顯。而往年,二三線城市的房地產項目為吸引回鄉置業者,有不少樓盤在春節期間推出優惠措施。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-02-25/09035976154361825637699.shtml

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李禹德

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