李禹德

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??2014年，在全國房地產市場不景氣的大背景下，廣州樓市也沒能幸免——產品存量大，銷售速度慢，成交價格下滑，開發商“壓力山大”。不過，在年底降息、放開房貸利率等多方利好政策下，樓市開始有起色。明年樓市欲往何方？曾多次精準預測樓市走勢的越秀地產廣州公司副總經理伍嶽峰，近日接受信息時報記者獨傢專訪時表示，廣州明年樓市將會在3、4月全面復蘇，成交量和價格整體上漲幅度約為7%左右。

??談市場

明年廣州樓市供不應求

??記者：2014年樓市經歷瞭低谷和復蘇，對於明年廣州樓市情況，您是如何看的？

??伍嶽峰：影響市場的主要因素是供求關系，今年4月到9月是房價調整的階段。2015年在供求關系上會出現供不應求的局面。

??首先，北上廣深四大一線城市中，廣州的樓價是最低的。其次，從房價與收入比上，廣州是6（倍）左右，北京和上海都是8（倍）。此外，廣州的流動人口也很多，每年都有1300萬，但是政府的供應計劃是按照常住人口來計算，也就是說，流動人口將會和常住人口爭奪資源。再看廣州人均住房面積，每人才23平方米，一線城市中廣州人均住房面積最小，還沒有達到人均35平方米的居住面積的“小康”水平。可以說，廣州再供應10年都滿足不瞭居住需求。而政府在土地供應方面，也采取惜售的策略，土地賣得越貴越好，在一定程度上影響瞭供應量。

??綜合來看，廣州明年樓市將會在3、4月全面復蘇，包括成交量和價格，整體上漲幅度約為7%左右。預計明年中心區域的均價為2.7萬元/平方米，十一區的均價為1.8萬元/平方米。商品房成交量將會在1000萬平方米左右。

??而中心區域由於人口多，供求少，價格上漲還將更多。郊區由於交通不便利以及市政投入不足，上漲的幅度會少一些。不過類似南沙又是例外，因為自貿區的刺激，區域樓價和成交量會出現較大幅度的提升。

??今年底是買樓好時機

??記者：如何判斷樓市在什麼時候是最低點或者最高處？

??伍嶽峰：2007年越秀地產曾邀請美國科爾尼開發瞭房地產走勢預測的數據模型，發現房價增長與GDP增長呈正相關，當GDP在7%～8%區間波動時，房地產就不會偏離的很遠。房價的長期漲幅大約與名義GDP同步，政府調節市場的觸點應該是選在7.3%～7.4%，在這個關鍵點政府就會做出政策調整。我們曾多次以此預判市場，事實證明是正確的。GDP小於8的時候就是資產泡沫最小的時候，基本是市場的最低點。政府管控宏觀經濟， 有一個底線管理及區間調控問題，為保證國民經濟平穩發展，但是市場不可能讓GDP低於7.2以下，否則經濟體系將會出現大逆轉。

??記者：明年年初樓價又要上漲，那今年年底是否入市的好機會？

??伍嶽峰：今年年底是個買樓的好機會，年底到春節期間，都是傳統的銷售淡季，淡季買樓就是明智之舉。土融建融桃園蘆竹土融建融

??記者：目前一線城市仍然堅持限購，您覺得廣州的調控政策明年是否會松動？

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??伍嶽峰：明年廣州應該會繼續限購，因為現在特大城市人口都在控制，如果一旦徹底放開限購，會造成恐慌性購房。但是不排除廣州“穗六條”會局部調整。

??中國樓市還有“黃金10年”

??記者：前段時間業內對於中國房地產的走勢產生瞭分歧，有的認為樓市還有黃金十年，有的則從人口紅利方面分析樓市將開始走向低潮。您對於未來樓市10年怎麼看？

??伍嶽峰：“黃金期”並不一定是指樓市直線上漲，爬坡和下坡都可以是黃金期的拋物線的一部分，所以我也很不贊同市場中所謂的“拐點”之說，即便有調整，樓市也不會回到“解放前”，崩盤是不可能出現的。未來10年中國房地產還是處於黃金期。

??記者：未來幾年可能會出現人口負增長，人口紅利也會逐漸消失，這對於樓市購買力是否會有影響呢？

??伍嶽峰：2016年中國人口會出現負增長，2020年後人口紅利也會消失，但是必須看到其他的方面。比如2014年的流動人口是2.45億，占總人口的18%，雖然流動人口不是都可以買得起房，但是租房也可以刺激房源流通，刺激購房需求。每年的大學畢業生也可以帶來超過6億平方米的居住需求，還有中國已經開始進入老齡化社會，這部分人群也有重新購買有適老功能配置的房子的需要。此外，從農村出來的畢業生，接父母來異地養老，他們也有換房需要。

??談廣州公司

明年會給市場帶來驚喜

??記者：近年來廣州也吸引瞭越來越多的外來開發商，比如龍湖、世茂、華潤、華發等，作為廣州本土的大型開發商，越秀地產廣州項目會感覺有壓力嗎？

??伍嶽峰：不管在哪裡，市場競爭都是一樣的，我們在全國其他城市也有項目，佈局全國重點城市應該是每個開發商的戰略計劃。

??越秀地產在廣州發展瞭30多年，有很多品牌項目，有很多業主粉絲，也有地標性的建築。既有星匯系列、嶺南系列、可逸系列等高端洋房產品，更有寫字樓、公寓等城市綜合體。在產品上，越秀地產也有競爭優勢，比如綠色地產，包括采購、建築、施工等多方面都考慮節能，很多項目節能超過50%，給客戶營造綠色生活空間。此外，我們在項目開發上還盡可能保持原生態。

??還有很關鍵的一點，越秀地產的房屋質量是有口皆碑的，12月4日，第十二屆中國土木工程詹天佑獎頒獎大會上，越秀地產兩大項目，廣州國際金融中心（廣州珠江新城西塔）、舊廣州水泥廠社區改造項目(嶺南新苑、財富天地廣場) 經過推薦申報、資格審核、專業預審、評審大會評選以及詹天佑獎指導委員會審定等程序，雙雙獲的2014“中國土木工程詹天佑獎”。

??在服務方面，我們還通過物業公司提供全服務鏈專業配套服務，建立一個幸福傢園服務體系，適時推出養生適老地產項目。所以我們很歡迎外來開發商加入到廣州市場中來，大傢可以互相學習，共同進步。

??記者：越秀地產在廣州拿地的計劃是怎樣的，更偏重於哪些區域？

??伍嶽峰：廣州每個區域都有自己的政策利好，隻要是合適的地塊，符合公司發展計劃的，我們都會投資。

??記者：業內流傳一句“剛需買萬科，首改買龍湖”，在產品的打造上，越秀地產的“招牌”是什麼？

??伍嶽峰：質量。曾有老廣州戲言，越秀地產的房子“不好用”，有時候想在墻體打個釘子，都很難打進去。這何嘗不是對質量的一種褒獎？目前越秀地產在產品設計上取得瞭較大突破，兩年前就成立瞭越秀地產研究院，在產品標準化及產品的空間利用優化方面，都深受業界好評。

??記者：明年廣州越秀有什麼新項目新組團推出市場

??伍嶽峰：新項目就是和保利地產合作開發的雲埔項目，白雲總價地王項目、南洲路項目明年也會進入開發階段 ，相信很快會給市場帶來驚喜。另外，蘿崗、南沙、金沙洲、從化等也會有新產品繼續推出市場。

??談營銷

做傳遞愛和正能量的活動

??記者：如今越秀地產主辦的“雲端婚禮”正在如火如荼地開展著，當初為什麼會想到舉辦一場這樣別開生面的活動？

??伍嶽峰：這是一次全免費的活動，在廣州的地標IFC上，是個高大上的活動，也是一次傳遞愛的正能量的活動。參加的人員沒有年齡限制，沒有報名門檻，隻要有愛就可以參加，既是傳統的又是國際的。從我們報名的人員來看，有國際友人，也有西藏的朋友，既有老年金婚夫妻，又有新婚小兩口。我們12月27號將會在西塔的金蟬廣場見證這場“天長地久”的活動，接著在花城廣場舉行一場婚禮，最後將登上雲端婚禮的現場。

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??談風水

好房子必須是方正對稱

??記者：聽說您對堪輿學有一定的研究，買房子除瞭看地段、價格、配套等，如何看一套房子的風水好不好？

??伍嶽峰：風水是個概念，是時間和空間的審美。中國風水的核心是陰陽平衡，金木水火土五行配置得當，在功能佈局上講究的是黃金分割、能量轉化以及空間時間的五行平衡。從房子的角度看，就必須要方正、結構對稱、動靜陰陽分區得當，通風采光好，這樣的房子就是“好風水”。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-19/10355951535151581544514.shtml

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